北京房地产市场：房价正在上涨，刚刚需要客户的机会很少
燕郊哪还有楼凤
我是北京房姐，一位资深房地产投资专家。你们见面很晚的军师为1万人买房提供了最好的解决方案。唯一敢于在房地产媒体上说实话的人！房姐属于实战学校，只说对你最有用的操作和建议
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问题:你好，方姐姐。她刚拿到北京的工作居住证，没有户口。她手里有300元现金，税后家庭月收入5W。她在其他地方有贷款记录，属于两套。想在北五环沿线买两居室，首先要考虑小学区。如果有投资属性，就完美了(孩子2021年上学)，倾向于昌平朝阳。个人认为海淀好学校没有户口进不去。问题1：请推荐二三流小学区房(一流小学没有户口怕进不去)：能否考虑共有产权问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排名问题4：2022年初，一次性收入400W的概率很大。不知道对现在买房决定有什么影响。请详细回答。
答：推荐望京片区：
望京学区陈经纶中学分校综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。
朝阳区望京实验学校、第一师范大学附属实验学校、北京师范大学三帆中学朝阳学校的高中入学考试成绩也相对较高。
花家地实验小学是朝阳区的老牌学校，是城市的重点，建校时间长 共有产权可以自住。如果你想拥有投资属性，不要选择 望京>回龙观>tty>西三旗 你可以借一些现金，总价格更有选择性，三年后的房价可能与今天完全不同
问题：第一个问题：我是外国人。我的孩子在朝阳区梁马桥附近工作。为了上下班，我想买周围的二手房，50平方米的两居室。新源头衔和新源的二手房年龄为40年，价格为7万至8万。这个价格还有升值的空间吗？你还能选择吗？更纠结的是，我买了第一套房，可以筹集300万元。我该怎么买房子？请帮我建议！
回答:你好，子弹300，选择范围很广。
亮马桥一般都是比较好的板块，主要是因为正常楼盘太少，可以挖的房间不多。
丽水嘉园 炫特5.5万以下 朝青国美4万以下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右都可以 房龄40年，升值潜力一般
问题：你好，房姐！北京刚需，有孩子有老人，社保有资格。目前没有子弹，年收入45万。燕郊有两套房，潮白星光大厦有两套房。现在市场大概是200。另一套东贸一居年前刚进入100左右，房贷共剩100。没有理由对燕郊的发展持乐观态度，但北京只需要太刚性，所以买一套房子定居，加长期持有，然后等待市场上涨，卖两套房子在北京置换。刷完帖子发现思路可能有问题。请教
1.如果你想在北京上车，你应该等两居涨到260再换
2.如果尽快，该怎么办？卖二居还是抵押还是有其他操作方式？期待回复，感谢！
答：首先，北京尽快上车是对的 如果燕郊房地产没有贷款，可以抵押大约120颗子弹 建议在北京收200首付上车。如果你手里没有足够的现金，你可以直接离开燕郊 建议看总价400左右的小两居
问题：房姐好！通过大家都知道的方式，有一张自己的房票和一张父母。目前有1000张。首先，海淀学区附近必须再买一套，供老人接送孩子上学。计划首付300多元，贷款200多元。然后过了一年，手里有700套优质房子，总价112，保值优先，几年内住不好，租不出去。问题1:如何使用自己和父母的房票进行独立和投资更有利于后续操作。问题2:投资房推荐区域是什么？个人倾向于望京。谢谢！
答:也可以考虑接送租房。300张老人票可以在朝阳东投一套。
自己的票主去北京看望单价7.5左右，性价比高，双井次新也不错。九龙花园、华腾花园、珠江帝景 都可以淘一下
问题:方姐姐，经常去草桥两个地铁站之间的一种经济适用房，长期看升值怎么样？一室一厅或者两室的平均价值是多少？自暖会影响生活体验和转手吗？谢谢你
答：经济适用房的质量相对较差，税费也是一个关注点 每个社区都有很大的差异，很难有统一的价格，税费在4.5单价内可以看到 加热方式不受影响
问题:方姐，问了好久没回答了，重复一遍！最近看房有点多，不知道怎么选择！请指点！拟贷款，总价控制在700以内，不住，纯投资！如果你说东西海学区溢价，你就不考虑了！看房子，望京知语城90平南700，东三环半苹果南区南95平700，现代城138平东730，东南三环半中海城100平南北700，文成建筑和景城秀府南北100平700，西南三环花城95平南北630，南600，南北120平720。中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域上讲，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。哪个更好？问题，从区域角度来看，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。我们应该选择哪一个？毕竟，位置非常重要。总部基地能崛起吗？此外，上述筹码是否溢价？感谢
答:如果总价是700，一般来说，选择是合理的，对应于评估是否足够或轻微超过，贷款是60%(多套房是70%)。
所以首付在300万左右，首先要看你的首付是否满足。
第一个知语城，溢价，评估不足。
苹果南区也有同样的问题。
假如是后现代城，那么从5万到7万不等，具体房源差别很大。
中海城环境、质量、地段相对鸡肋，楼凤多。
文成建筑等板块的单价超过地段对应的水平。如果不是自住，一般不考虑7万多。
北京买房不能轻易谈地段，因为基本上每个地段都有很大的差距。
然而，可以排除一些地段的差异，如总部基地。
从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。
问题：你好，方姐姐！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，以父母的名义住在海淀白堆子地铁入口78年55平方米，两居室老破小，可以卖450W。1、如果你优先考虑自住（父母住在附近的光明路上，每天帮助三年级儿子放学），那么如何选择换房的资金呢。2、优先考虑投资。你可以和你的父母住在一起或在附近租房子。如何在全市选择资金？谢谢！
答：海淀区首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也可以考虑投资 目前，未溢价区域也集中在朝阳
问题：方姐姐，我的朋友最近和渣男离婚了。这个男人在外面有一个情妇。现在我朋友最头疼的是，她当时买了房子，已经办理了离婚手续。但这名男子拒绝配合她到房屋管理局办理手续。我的朋友能单方面处理吗？你可以帮她。
答:如果能证明房子是婚前自己买的，住房贷款的月供是自己还的。
所以房地产属于你。
配偶不配合过户的，可以起诉法院判决过户。
判断不是最好的办法，毕竟执行起来总是有无数的烦恼。
更好的办法是知道，有信心，毫无疑问，这所房子是你的。
对方知以利害，知难而退，更名后再送些礼物，办事滴水不漏。
假如我们进一步推导到底层原理的层面来看这件事：
如果夫妻之间没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么诚实持有，然后根据条件逐步释放“股份”。最后，当“控制权”转让时，他们将完全赠与对方的财产。
是预则立，做事前先设计好情况，杜绝风险隐患。
尽量不要等到问题发生了再解决。
问题:想投资tty顶复，京籍夫妻62岁 64.可以用孩子的名额买房。夫妻各持有一套房产，一套市值1400左右，一套市值600左右。
租赁部分贷款，手头有几十笔贷款和费用，今年没有最低养老金。可以操作吗？请详细规划具体操作步骤和注意事项。非常感谢。
答：天通园顶复一般500-600之间的总价， 抵押1400标的物，然后全款淘一套tty，分1W租金 它被用来偿还每月的供应，但每月的供应应应该有1-2W的差距需要填补。如果你只依靠你父母的现有现金，会有一点压力。如果你的孩子能帮助还款，应该没问题
问：如果一定要在中央别墅区或顺义后沙峪买房，1300万以内，家庭自住，哪个小区合适？天下联排\/美林叠拼\/丽高叠拼\/莫奈联排\/莱蒙湖联排，或孙河地块新房，或龙湾\/万通新家大平层。谢谢你
回答:孙河比较好，这些社区都不推荐。
龙湾太远。
可考虑天竺新家园，澳景园，或孙河内6\/7字头。
问题:方姐春节好，问三个问题。首先，望花路西里社区有100平方米的两居室。从长远来看，它能跑赢市场吗？目前，考虑到市场是否好转，中介说社区不容易卖第二，欧洲经典装修，好房子（200平方米）单价适合开始？你觉得社区怎么样？这个社区在亚运会村板块可以去陈经纶学区似乎相当便宜。第三，你觉得能去朝外的卧龙社区怎么样？
答:望花路西里，我觉得投资性价比一般，更能满足300多万上车人群的需求。
欧洲经典位于溢价区，大面积5.5以内性价比高 卧龙完全学区溢价，亚运村整体偏高，不建议购买
问题：你好，方姐姐，纯投资。她喜欢马家堡80平方米的三居室。1998年，6楼的四楼南北通透，格局全明。社区里有学校，社区门口有4.10号线。军事休息室的走廊管理优于同一社区的其他建筑，单价低于同一社区的两层楼、3000，我现在犹豫是收全款，交房后转手赚点钱卖好，还是贷款部分钱放一两年再卖好？请给我一些建议。
答:现在楼市不适合短炒 一进一出，税费吃掉利润 除非你做ABC订单，不转让，合同交易，否则你可以直接找到下一个订单，赚取20万的差价。
马家堡板块还不错，如果小区还不错，又是九折竹笋，可以继续持有，等下一波涨幅来了再出货。
拿下全款再做抵押。
很多人给我留言问问题，方姐精力有限，不能一一回答。
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